+38 (044) 581-79-54

Актуальні питання оформлення прав на землю

20 червня 2014 року

Бондар Роман Вікторович

юрисконсульт Юридичної компанії «Бі ен Сі»

Питання 1. Чи потрібно вносити зміни до договору оренди землі, у разі переоформлення свідоцтва про право власності на приміщення?

Питання 2. Як вплине на договір оренди землі продаж частини приміщення?

Питання 3. Чи є можливість продати приміщення без свідоцтва про право власності (тільки на підставі технічного паспорту БТІ)?

Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.

Тобто при виникненні в іншої особи права власності на будівлю (її частину) право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗКУ).

Тобто право на земельну ділянку в набувача будівлі (її частини) виникає "автоматично" з моменту набуття права на будівлю (її частину) незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку. Таке оформлення може мати місце в подальшому, зокрема, шляхом підписання відповідного договору (оренди, емфітевзису, суперфіцію).

У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди (ч. 4 ст. 120 ЗКУ).

Зазначене правило з необхідністю випливає із положень ч. ч. 1 та 2 ст. 120 ЗКУ.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренди землі» договір оренди землі припиняється в разі: набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Тобто у разі набуття особою прав на будівлю (її частину), така особа набуває прав на земельну ділянку (в т.ч. прав користування) пропорційно до частки у праві власності будівлі. Реалізація таких прав передбачає укладення із зазначеною особою договору оренди.

Таким чином, у разі переоформлення свідоцтва про право власності на приміщення, необхідно вносити відповідні зміни до договору оренди землі.

Питання 3. Чи є можливість продати приміщення без свідоцтва про право власності (тільки на підставі технічного паспорту БТІ)?

Відповідно до п. 36 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 р. № 868 для проведення державної реєстрації речових прав необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення таких прав на нерухоме майно, та інші документи, визначені цим Порядком.

Пунктом 37 наведеного Порядку визначено, що документами, які підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, є:

1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно чи його дублікат;

2) свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

3) свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

4) видані нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікати;

5) свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до закону;

6) свідоцтво про право власності, видане органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дублікат;

7) свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи його дублікат, видані до 1 січня 2013 р. органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією;

8) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

9) державний акт на право приватної власності на землю, державний акт на право власності на землю, державний акт на право власності на земельну ділянку або державний акт на право постійного користування землею;

10) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

11) ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

12) заповіт, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

13) закон, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

14) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об'єкта нерухомого майна релігійній організації;

15) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об'єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

16) інші документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно відповідно до закону.

Як слідує з вказаного Порядку технічний паспорт подається у випадках, коли в документах, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на такий об'єкт, відсутні відомості про його технічні характеристики.

Таким чином, законодавство не визначає технічний паспорт як документ, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно. З огляду на що можливість продажу приміщень лише на підставі технічних паспортів БТІ є неможливою.

Водночас, по даному питанню рекомендуємо звернутися до нотаріальної контори на предмет можливості відчуження приміщень без свідоцтв про право власності.

Новини

Контакти

Голова об'єднання

Гарагонич Олександр Васильович 

o.harahonych@gmail.com 

(050) 550 42 26 

 

Директор

Кожух Максим Сергійович 

mskozhuh@gmail.com 

(050) 352 86 62 

 

04211, м. Київ, Оболонська набережна, 7, корпус 3, офіс 2

Ми на карті


View Larger Map

Розробка сайтів "Liberty Digital"