+38 (044) 581-79-54

Правові аспекти оренди нежитлового приміщення

Шевчук Петро Васильович

керівник Західноукраїнського регіонального офісу
Юридичної компанії «Бі ен Сі», адвокат

Чи може укладатися безстроковий договір оренди нежитлового приміщення і в якій формі?

Відповідно до ч. 1 ст. 793 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), для договору найму будівлі або іншої капітальної споруди передбачена письмова форма укладення.

Згідно ч. 2 ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

При цьому, згідно ст. 794 ЦК України право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

У відповідності з ч. 2 ст. 763 ЦК України якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Однак, в господарських відносинах слід враховувати в першу чергу норми Господарського кодексу України (далі – ГК України).

Зокрема, в абз. 2 ч. 1 ст. 193 ГК України встановлено, що до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В ч. 1 ст. 284 ГК України встановлено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Згідно ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При цьому, згідно ч. 2 ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.

Таким чином, в господарських правовідносинах договори оренди нежитлових приміщень не можуть укладатися безстроково. Більше того, договори оренди нежитлових приміщень, на строк три роки і більше, підлягають нотаріальному посвідченню та реєстрації речового права користування нерухомим майном.

 

Якщо, договір оренди нежитлових приміщень нотаріально не посвідчити, то які можуть бути наслідки? Які є ризики для Орендодавця при укладенні безстрокового договору оренди нежитлового приміщення?

Згідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Враховуючи роз’яснення Вищого господарського суду України надані ним в Постанові Пленуму від 29.05.2013 р. за № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» в абз. 6 та 7 п. 2.6. зазначеної постанови визначено, «не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.

Сама лише відсутність у договорі тієї чи іншої істотної умови (умов) може свідчити про його не укладення…».

Таким чином, відсутність нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, буде свідчити про відсутність укладення договору, а відповідно і відсутність будь-яких правових наслідків для сторін за таким договором.

За даних умов Орендодавець може захищати свої права шляхом заявлення вимог, передбачених главою 83 ЦК України (витребування майна з чужого незаконного володіння, відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно). В той же час, на практиці досить складно визначити шкоду заподіяну власнику майна, особою, яка без належних правових підстав здійснювала володіння нерухомим майном.

Чи потребує нотаріального посвідчення неодноразова пролонгація оренди житлового приміщення?

Згідно ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Враховуючи роз’яснення Вищого господарського суду України надані ним в Постанові Пленуму від 29.05.2013 р. за № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» в абз. 2 п. 2.9 вказаної постанови зазначено: «У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації».

   Отже, найбільш оптимальним варіантом для Орендодавця, в господарських відносинах – здавати нежитлові приміщення шляхом укладення договору оренди нерухомого майна в простій письмовій формі строком до 2 років 11 місяців, після спливу якого здійснювати пролонгацію договору шляхом укладення додаткової угоди про продовження дії договору оренди нерухомого майна  на той самий строк – 2 роки 11 місяців, в простій письмовій формі. 

Новини

Контакти

Голова об'єднання

Гарагонич Олександр Васильович 

o.harahonych@gmail.com 

(050) 550 42 26 

 

Директор

Кожух Максим Сергійович 

mskozhuh@gmail.com 

(050) 352 86 62 

 

04211, м. Київ, Оболонська набережна, 7, корпус 3, офіс 2

Ми на карті


View Larger Map

Розробка сайтів "Liberty Digital"