+38 (044) 581-79-54

Нововведення у проведенні оціночної діяльності, запроваджені постановою Кабінету Міністрів України від 04.03.2013 р. № 231

01 липня 2013 року

юрист Юридичної компанії «Бі ен Сі»

Шевчук Петро Васильович

Постановою Кабінету Міністрів України від 04.03.2013 р. № 231 затверджено «Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» (надалі – Порядок).

Відповідно до підп. 3) п. 2 Порядку до 31 липня 2013 року можуть використовуватися звіти про оцінку, що проведена суб'єктами оціночної діяльності за спеціалізаціями 1.1-1.7 (1.1 оцінка нерухомих речей (нерухомого майна), у тому числі земельних ділянок, та майнових прав на них; 1.2 оцінка машин і обладнання; 1.3 оцінка колісних транспортних засобів; 1.4 оцінка літальних апаратів; 1.5 оцінка судноплавних засобів; 1.6 оцінка рухомих речей, що становлять культурну цінність; 1.7 оцінка рухомих речей, крім таких, що віднесені до машин, обладнання, колісних транспортних засобів, літальних апаратів, судноплавних засобів та тих, що становлять культурну цінність) у межах напрямку 1 (оцінка об'єктів у матеріальній формі) і спеціалізаціями 2.1 та 2.2 (2.1 оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів (крім оцінки прав на об'єкти інтелектуальної власності), 2.2 оцінка прав на об'єкти інтелектуальної власності) у межах напрямку 2 (оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі прав на об'єкти інтелектуальної власності).

Таким чином, до 31 липня 2013 року нотаріуси при посвідченні правочинів та у випадках, коли надання звітів про оцінку майна (майнових прав) є обов'язковим відповідно до законодавства, повинні приймати звіти про оцінку, що виконані вказаними вище суб'єктами оціночної діяльності.

Крім того, цим Порядком визнано такою, що втратила чинність, постанову Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 р. № 1103 «Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)».

Натомість, починаючи з 01.08.2013 року оцінка проводиться відповідно до Порядку та на виконання вимог ст. 39 Податкового кодексу України, про що детально розписано нижче.

Порядок визначає механізм проведення оцінки нерухомого та рухомого майна для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, з метою обчислення доходу платника податку - фізичної особи від продажу (обміну) та іншого доходу такого платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого та рухомого майна (крім випадків його успадкування та дарування), а також обчислення суми державного мита, податків та інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.

Дія Порядку поширюється на такі об'єкти оцінки:

- нерухоме майно (об'єкти нерухомості) - земельні поліпшення (об'єкти малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об'єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об'єкти незавершеного будівництва), а також земельні ділянки, їх частини;

- рухоме майно (крім легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів, якщо для визначення доходу від продажу (обміну) за вибором платника податку - фізичної особи використовується їх середньоринкова вартість відповідно до ст. 173 Податкового кодексу України, інших актів законодавства, а також крім випадків, коли дохід фізичної особи, яка відчужує рухоме майно у вигляді легкового автомобіля та/або мотоцикла, та/або мопеда, які зареєстровані в Україні, не підлягає оподаткуванню);

- майнові права на нерухоме (об'єкти нерухомості) та рухоме майно.

Визначення оціночної вартості здійснюється суб'єктом оціночної діяльності, який відповідає вимогам, установленим правилами організації системи зовнішнього контролю якості, затвердженими Фондом державного майна (далі - правила організації контролю якості), іншим вимогам законодавства та інформація про якого включена до Державного реєстру оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності (далі - Реєстр).

• Оціночна вартість нерухомого майна (об'єктів нерухомості), майнових прав на нього, крім об'єктів незавершеного будівництва, визначається шляхом застосування порівняльного підходу (крім випадків, визначених цим Порядком) з урахуванням інформації про продаж нерухомого майна (об'єктів нерухомості), що продане не більш як за шість місяців до дати проведення оцінки або пропонується до продажу на дату проведення оцінки. Оціночна вартість об'єкта оцінки з урахуванням його індивідуальних характеристик та особливостей може за вибором суб'єкта оціночної діяльності визначатися шляхом застосування інших методичних підходів, передбачених національними стандартами оцінки.

Оціночна вартість рухомого майна, майнових прав на нього визначається шляхом застосування порівняльного підходу (крім випадків, визначених цим Порядком) з урахуванням інформації про продаж або пропонування до продажу такого майна, майнових прав.

• Оцінка колісних транспортних засобів проводиться з урахуванням технічних, технологічних характеристик та особливостей відповідного об'єкта, умов його експлуатації, обслуговування та зберігання, технічного стану на підставі відповідної технічної, довідкової, облікової документації, вимог цього Порядку та розділу III, пункту 4.6 розділу IV, розділу VII Методики товарознавчої експертизи та оцінки колісних транспортних засобів, затвердженої наказом Мін'юсту та Фонду.

• Оціночна вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається шляхом застосування методу прямого відтворення витратного підходу та/або поєднання кількох методичних підходів.

Метод прямого відтворення витратного підходу ґрунтується на визначенні кошторисної вартості, скоригованої на індекс зміни вартості, що встановлюється Мінрегіоном, коефіцієнт готовності та коефіцієнт зносу (в разі його наявності), з урахуванням вартості майнових прав платника податку, пов'язаних із земельною ділянкою, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів здійснюється відповідно до абз. 2 п. 26 Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. № 1442.

Згідно п. 12. Порядку строк складення звіту про оцінку не може перевищувати 14 робочих днів, зазначається в договорі про оцінку.

Вихідними даними для визначення оціночної вартості об'єкта оцінки можуть бути інформація, надана замовником оцінки, зокрема з матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених відповідним суб'єктом господарювання (за наявності), документи, що підтверджують право власності або користування, проектно-кошторисна документація на об'єкт незавершеного будівництва (за наявності), інші документи, подані суб'єктові оціночної діяльності замовником оцінки, а також інформація про продаж та пропонування подібних об'єктів. Відповідальність за достовірність вихідних даних, наданих замовником оцінки (отриманих від нього) для проведення оцінки, несе замовник оцінки.

За результатами оцінки суб'єкт оціночної діяльності складає звіт про оцінку, який є дійсним за умови включення інформації із звіту про оцінку до єдиної бази даних звітів про оцінку та присвоєння такому звіту реєстраційного номера.

Оціночна вартість нерухомого майна (об'єкта нерухомості) зазначається у висновку про вартість об'єкта оцінки, який є складовою частиною звіту про оцінку. Строк дії звіту про оцінку становить не більш як шість місяців з дати проведення оцінки, зазначається у такому звіті.

Відповідно до п. 13 Порядку рецензування звіту про оцінку здійснюється на вимогу особи, яка використовує звіт про оцінку та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів, за власною ініціативою суб'єкта оціночної діяльності, Фонду, атестаційно-рецензійної комісії, екзаменаційної комісії у зв'язку з надходженням скарг та в інших випадках під час здійснення контролю відповідно до правил організації контролю якості, у тому числі звітів про оцінку за попередні періоди, а також випадках, що визначені нормативно-правовими актами з питань оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності. Рецензування здійснюється шляхом неупередженого об'єктивного розгляду результатів оцінки майна.

У разі незгоди платника податку з визначеною суб'єктом оціночної діяльності оціночною вартістю об'єкта оцінки звіт про оцінку може бути оскаржено в судовому порядку.

Таким чином, Міндоходів отримало важіль впливу для справляння податків та зборів як на основі ст. 39 Податкового кодексу України (звичайні ціни) так і використовуючи Порядок, який є взаємодоповнюючим документом до згаданої вище статті, та дає податковому органу можливість додаткового наповнення бюджету за кошт громадян та юридичних осіб при реалізації ними майна (рухомого і нерухомого) шляхом визначення об’єкта оподаткування із доходу фізичної (ПДФО) чи юридичної особи (податок на прибуток) при реалізації ними майна чи справляння податків і зборів.

На сьогоднішній день, в Окружному адміністративному суді м. Києва знаходиться 7 адміністративних справ з позовами до Кабінету Міністрів України про визнання нечинною постанови Кабінету Міністрів України від 04.03.2013 року № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства», провадження по яким відкрито та ведеться судовий розгляд. Таким чином, є певна вірогідність того, що Кабінет Міністрів України відтермінує проведення оціночної діяльності на підставі цього Порядку із 01.08.2013 року на іншу дату шляхом внесення змін до нього, або взагалі його скасує.

Ризики практичного використання Порядку:

1. Можливе значне подорожчання професійної оціночної діяльності, оскільки цей Порядок фактично монополізує ринок оціночної діяльності, що, крім іншого призведе до значних труднощів як при замовленні, так і при отриманні звіту про оцінку;

2. Термін дії звіту про оцінку – 6 місяців, тобто у випадку сплати податку за землю чи податків та зборів з об’єктів нерухомого чи рухомого майна, потрібно буде кожні 6 місяців проводити нову професійну оцінку цих об’єктів. В іншому випадку Ви несете ризик проведення позапланової перевірки податкового органу та сплати штрафних санкцій за різницю між оплаченою та ринковою вартістю об’єкта оподаткування з якого і справлятиметься податок чи збір.

3. Значний обсяг робіт та бажаючих скласти звіт по оцінці майна може мати наслідком ставлення податковим органом під сумнів законність та достовірність виготовлення звіту. Доказування ж правильності дій поляже на «плечі» платника податку, оскільки суб’єкт оціночної діяльності у випадку заниження вартості об’єкта оцінки зможе зсилатись на неправильні або неточні вихідні дані замовника, в той час, як відповідальність за достовірність вихідних даних, наданих для проведення оцінки згідно п. 12 Порядку несе замовник.

4. Можливість неналежного виконання своїх професійних обов’язків суб’єктом оціночної діяльності (наприклад: не включення інформації із звіту про оцінку до єдиної бази даних звітів про оцінку чи не присвоєння йому реєстраційного номера, що само собою тягне його недійсність та неможливість посилання на нього при визначенні об’єкта оподаткування).

Контакти

Голова об'єднання

Гарагонич Олександр Васильович 

o.harahonych@gmail.com 

(044) 581 79 56 

(050) 550 42 26 

(044) 581 79 56 - факс 

Директор

Кожух Максим Сергійович 

mskozhuh@gmail.com 

(044) 581 79 56 

(050) 352 86 62 

(044) 581 79 56 - факс 

04211, м. Київ, Оболонська набережна, 7, корпус 3, офіс 2

Ми на карті


View Larger Map

Розробка сайтів "Liberty Digital"