+38 (044) 581-79-54

Щодо оподаткування операцій з продажу нерухомого майна податком з доходів фізичних осіб

20 березня 2013 року

Гарагонич Олександр Васильович

директор Юридичної компанії «Бі ен Сі»,

кандидат юридичних наук

Щодо операцій з продажу об’єктів нерухомості.

У випадку завершення будівництва об’єкту нерухомості та оформлення правовстановлюючих документів, що посвідчуватимуть право власності фізичної особа на відповідний об’єкт інвестування, відносини оподаткування операцій з продажу об'єкту інвестування, будуть врегульовуватися у порядку та на умовах, встановлених статтею 172 Податкового кодексу України.

Згідно із пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 Податкового кодексу України об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, до якого у відповідності з пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Податкового кодексу України включається, зокрема, частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Податкового кодексу України.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна регламентується ст. 172 Податкового кодексу України, п. 172.1 якої встановлено, що дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Відповідно до п. 172.2 вказаної статті Податкового кодексу України дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з з об'єктів нерухомості,зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 Податкового кодексу України, що становить 5% від бази оподаткування.

Базою оподаткування є дохід від продажу об'єкта нерухомості, визначений, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

Додатково до вказаного, слід відзначити, що у даному випадку відчуження об’єкту повинно супроводжуватися нотаріальним посвідченням відповідного договору.

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

У разі не вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

Також слід відзначити, що у разі, коли стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа – підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

Таким чином, у випадку продажу фізичною особою існуючого об’єкту нерухомості, що засвідчується відповідним правовстановлюючим документом, наприклад, свідоцтвом про право власності, іншій фізичній особі, то у продавця виникатиме обов’язок щодо сплати 5 % ПДФО від розміру отриманого доходу, при умові, що зазначене майно перебуває у власності платника податку менше ніж три роки та кількість продажів нерухомого майна за рік перевищує один раз протягом звітного податкового року.

Щодо операцій з продажу майнових прав (прав вимоги) на об’єкти нерухомості

Відповідно до пп. 14.1.105 п. 14.1 ст. 14 розділу I Податкового кодексу України поняття «майно» вживається у значенні, наведеному в Цивільному кодексі України.

Згідно із п. 1 ст. 190 Цивільного кодексу України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Відповідно до п. 2 ст. 181 Цивільного кодексу України рухомими речами (майно) є речі (майно), які можна вільно переміщувати у просторі. Крім того, у п. 3 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440, наведене більш детальне визначення «рухомого майна», а саме рухоме майно - це матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю.

Тобто майнові права відносяться до складу рухомого майна платника податків, а отже у випадку продажу фізичною особою прав вимоги (майнових прав) на квартиру (нежиле приміщення), відносини з оподаткування повинні врегульовуватися на підставі положень статті 173 Податкового кодексу України, що визначає порядок оподаткування операцій з продажу або обміну об'єктів рухомого майна.

Відповідно до п. 173.1 ст. 173 Податкового кодексу України дохід платника податку від продажу (обміну) об'єкта рухомого майна протягом звітного податкового року оподатковується за ставкою, визначеною в пункті 167.2 статті 167 цього Кодексу, що становить 5 %.

Дохід від продажу об'єкта рухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта.

Податок на доходи фізичних осіб сплачується (перераховується) фізичною особою до відповідного бюджету за місцем нотаріального посвідчення договору (податок сплачується до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу рухомого майна).

У разі якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта рухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа вважається податковим агентом платника податку та зобов'язана виконати всі визначені цим розділом функції податкового агента. При цьому податковий агент утримує податок за ставками, визначеними відповідно до пунктів 173.1 або 173.2 цієї статті з урахуванням інформації про черговість продажу рухомого майна, зазначеної платником податку у договорі купівлі-продажу чи в окремій заяві.

Враховуючи вищевикладене, дохід, отриманий фізичною особою від продажу об'єкта рухомого майна (майнових прав) протягом звітного податкового року іншій фізичній особі, оподатковується за ставкою 5 %.

Таким чином, так само як і у випадку продажу нерухомого майна, дохід від продажу прав вимоги на нерухоме майно оподатковується за однаковою ставкою, що становить 5 % бази оподаткування, якою є дохід від продажу об'єкта нерухомості.

Рекомендації щодо оптимізації оподаткування з ПДФО:

В якості можливого варіанту продавець – фізична особа, може зареєструватися як суб’єкт господарювання та отримати свідоцтво платника єдиного податку.

Відповідно до п. 297.1 ст. 297 Податкового кодексу України фізичні особи – підприємці – платники єдиного податку звільняються, зокрема, від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з податку на доходи фізичних осіб у частині доходів (об'єкта оподаткування), що отримані в результаті господарської діяльності фізичної особи та оподатковані згідно з главою 1 "Спрощена система оподаткування, обліку та звітності" ПКУ.

Отже, доходи платника єдиного податку, одержані ним від провадження саме зазначених у Свідоцтві видів підприємницької діяльності, не включаються до складу його загального річного оподатковуваною доходу і з них не сплачується податок на доходи фізичних осіб.

Таким чином, обов’язковою умовою реалізації даного варіанту є необхідність набуття продавцем (фізичною особою) статусу суб’єкта господарювання, а також отримання свідоцтва платника єдиного податку з включенням до нього такого виду діяльності як «Купівля та продаж власного нерухомого майна» (КВЕД 68.10 (ДК 009:2010)).

Новини

Контакти

Голова об'єднання

Гарагонич Олександр Васильович 

o.harahonych@gmail.com 

(050) 550 42 26 

 

Директор

Кожух Максим Сергійович 

mskozhuh@gmail.com 

(050) 352 86 62 

 

04211, м. Київ, Оболонська набережна, 7, корпус 3, офіс 2

Ми на карті


View Larger Map

Розробка сайтів "Liberty Digital"