Правове регулювання іноземних інвестицій у будівництво

Здійснення іноземних інвестицій в Україну в грошовій формі може здійснюватись шляхом прямих інвестицій або портфельних інвестицій.

Пряма інвестиція - операція, яка передбачає придбання об'єктів нерухомого та рухомого майна та пов'язаних з ним майнових прав, а також внесення коштів і майна до статутного фонду (статутного капіталу) юридичної особи в обмін на корпоративні права, емітовані цією юридичною особою.

Портфельна інвестиція - операція, яка передбачає придбання цінних паперів, їх похідних та інших фінансових активів за кошти на фондовому ринку.

Згідно із статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування житлового будівництва може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. Розрахунки за об'єкти інвестування здійснюються виключно через рахунки, відкриті в уповноважених банках.

Повернення іноземної інвестиції, а також прибутків, доходів та інших коштів, одержаних від інвестиційної діяльності в Україні, може здійснюватися іноземним інвестором з інвестиційного рахунку в гривнях та в іноземній валюті за прямою або портфельною інвестицією на інвестиційний рахунок іншого іноземного інвестора в гривнях та іноземній валюті, відкриті в уповноважених банках, з метою розрахунків за об'єкт інвестицій в Україні. Такі розрахунки не потребують отримання індивідуальної ліцензії на використання іноземної валюти на території України як засобу платежу, оскільки для нерезидента-покупця - це є здійснення інвестиції в Україну, а для нерезидента-продавця - її повернення.

Повернення іноземної інвестиції, а також прибутків, доходів, інших коштів, одержаних іноземним інвестором від інвестиційної діяльності в Україні, здійснюється:

• резидентом з поточного рахунку в іноземній валюті за прямою інвестицією на рахунок іноземного інвестора в закордонному банку, якщо іноземна інвестиція надходила безпосередньо на поточний рахунок резидента;
• резидентом з поточного рахунку в іноземній валюті за прямою інвестицією на інвестиційний рахунок іноземного інвестора в уповноваженому банку, якщо іноземна інвестиція надходила на інвестиційний рахунок;
• резидентом з поточного рахунку в гривнях за прямою інвестицією на інвестиційний рахунок іноземного інвестора для подальшого реінвестування коштів в Україні;
• торговцем з поточного рахунку в іноземній валюті за портфельною інвестицією на рахунок іноземного інвестора в закордонному банку, якщо іноземна інвестиція надходила безпосередньо на поточний рахунок торговця;
• торговцем з поточного рахунку в іноземній валюті за портфельною інвестицією на інвестиційний рахунок в іноземній валюті іноземного інвестора, якщо іноземна інвестиція надходила на інвестиційний рахунок;
• торговцем з поточного рахунку в гривнях за портфельною інвестицією на інвестиційний рахунок у національній валюті іноземного інвестора в уповноваженому банку для подальшого реінвестування коштів в Україні;
• іноземним інвестором з інвестиційного рахунку в гривнях та в іноземній валюті за прямою або портфельною інвестицією на інвестиційний рахунок іншого іноземного інвестора в гривнях та іноземній валюті, відкриті в уповноважених банках, з метою розрахунків за об'єкт інвестиції в Україні;
• іноземним інвестором або резидентом на підставі довіреності іноземного інвестора, оформленої відповідно до законодавства України, з поточного рахунку фізичної особи - нерезидента в уповноваженому банку готівкових коштів в іноземній валюті та гривнях, якщо іноземна інвестиція вносилась в готівковій формі.

Оподаткування доходів іноземних інвесторів з джерелом походження з України

Режим оподаткування

Для отримання пільг, пов’язаних із режимом іноземного інвестування, нерезидент повинен зареєструвати іноземну інвестицію у порядку, передбаченому Постановою КМУ № 928 від 07.08.1996р. в редакції Постанови КМУ № 627 от 12.05.2004 “Про  затвердження положення Про порядок державної реєстрації іноземних інвестицій”. У протилежному випадку незареєстровані інвестиції не дають права на отримання пільг та гарантій, передбачених законодавством.

Іноземними інвестиціями, відповідно до ст. 1 Закону України "Про режим іноземного інвестування", є цінності, що вкладаються іноземними інвесторами в об'єкти інвестиційної діяльності відповідно до законодавства України з метою отримання прибутку.  Згідно ст. 2 Закону України "Про режим іноземного інвестування" іноземні інвестиції можуть здійснюватись, у тому числі у вигляді іноземної валюти, що визнається конвертованою НБУ, валюти України - при реінвестиціях в об'єкт за умови сплати податку на прибуток. Згідно ст. 398 ГК України іноземним інвесторам після сплати ними податків, зборів гарантується безперешкодний негайний переказ за кордон їх доходів, прибутків та інших коштів в іноземній валюті, одержаних на законній підставі від здійснення інвестицій.

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про режим іноземного інвестування" у разі припинення інвестиційної діяльності іноземний інвестор має право на повернення не пізніше шести місяців з дня припинення цієї діяльності своїх інвестицій в натуральній формі або у валюті інвестування в сумі фактичного внеску, а також доходів з цих інвестицій у грошовій чи товарній формі з реальною ринковою вартістю на момент припинення інвестиційної діяльності.

Ставки податку

Підприємства з іноземними інвестиціями платять податки відповідно до законодавства України. Резидент або постійне представництво нерезидента, що здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом від провадження господарської діяльності (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в гривнях), крім доходів, зазначених у пунктах 13.3 - 13.6 статті 13 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств", зобов'язані утримувати податок з таких доходів, зазначених у пункті 13.1 статті 13 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств", за ставкою у розмірі 15 відсотків від їх суми та за їх рахунок, який сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачене нормами міжнародних угод, які набрали чинності.

У тому числі за ставкою 15 відсотків оподатковуються наступні доходи:

• проценти, дисконтні доходи, що сплачуються на користь нерезидента, у тому числі проценти за борговими зобов'язаннями, випущеними (виданими) резидентом;
• дивіденди, які сплачуються (нараховуються) резидентом;
• лізингова (орендна) плата, що сплачується (нараховується) резидентами або постійними представництвами на користь нерезидента-лізингодавця (орендодавця);
• доходи від продажу нерухомого майна, розташованого на території України, яке належить нерезиденту, у тому числі майна постійного представництва нерезидента;
• прибуток від здійснення операцій з торгівлі цінними паперами або іншими корпоративними правами, визначений відповідно до норм цього Закону;
• доходи, отримані від здійснення спільної діяльності на території України, доходи від здійснення довгострокових контрактів на території України;
• інші доходи від здійснення нерезидентом (постійним представництвом цього або іншого нерезидента) господарської діяльності на території України, за винятком доходів у вигляді виручки або інших видів компенсації вартості товарів (робіт, послуг), переданих (виконаних, наданих) резиденту від такого нерезидента (постійного представництва), у тому числі вартості послуг з міжнародного зв'язку чи міжнародного інформаційного забезпечення.

Прибутки, отримані у вигляді доходів на безпроцентні (дисконтні) облігації оподатковуються за ставкою 25 відсотків. Базою нарахування податку є різниця між номінальною вартістю та вартістю придбання, тобто договірною вартістю.  

Порядок інвестування з використанням фонду фінансування будівництва

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних та юридичних осіб в управління  з метою фінансування будівництва житла  та особливості управління цими коштами встановлюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при  будівництві житла та операціях з нерухомістю». Відповідно цього закону ліцензована фінансова компанія (така як «Конгрес Ріал Істейт Фінанс»)  разом із забудовником, який має наміри побудувати житловий будинок,  створює фонд фінансування будівництва цього житлового будинку. Після затвердження Правил фонду фінансова компанія починає залучати кошти приватних осіб (як фізичних, так і юридичних) шляхом укладення з ними договорів про участь у фонді фінансування будівництва. За два-три місяці до введення  будинку в експлуатацію фінансова компанія припиняє залучати кошти приватних осіб та здійснює розрахунки за планову(проектну) площу. Після здачі будинку в експлуатацію фінансова компанія здійснює остаточні розрахунки з учасниками фонду за фактичними даними бюро технічної інвентаризації. Завершальним етапом є оформлення забудовником права власності на квартири на учасників фонду фінансування будівництва та перерахування фінансовою компанією оперативного резерву.

Вигоди від залучення коштів через фонд фінансування будівництва:

1. Найбільш простий та швидкий засіб виконання вимог законодавства щодо фінансування будівництва житла. Він не потребує великих зусиль для створення фонду та потребує найменших затрат часу. Може бути створений протягом одного-двох тижнів.
2. Більш «демократичний» засіб. Користується більшим попитом серед населення у порівнянні з іншими механізмами фінансування.

Недоліки залучення коштів через фонд фінансування будівництва:

1. Перманентні витрати на обслуговування фонду, витрати на оформлення договору іпотеки та оформлення права власності на квартири на учасників фонду.
2. Необхідність створювати оперативний резерв (не менше 10 % від залучених коштів), який буде перерахований забудовнику тільки після здачі будинку в експлуатацію.
3. Початок залучення фінансування будівництва можливий тільки після отримання всіх документів на проведення будівельних робіт.
4. Ризики втрати забудовником права на зведення будинку у разі виявлення фінансовою компанією порушень з боку забудовника.

Оподаткування

Операції фінансової компанії із залучення грошових коштів фізичних та юридичних осіб з метою наступного фінансування будівництва житла відносяться до діяльності з управління активами. Підпунктом 3.2.1. ст.. 3 Закону України «Про податок на додану вартість» встановлено, що операції з управління активами не є об’єктом оподаткування операції. Таким чином операції фінансової компанії з управління фондами фінансування будівництва без наступного оформлення передачі майнових прав на збудоване житло не підлягають оподаткуванню податком на додану вартість.

Відповідно до пп. 7.9.1. п 7.9.  ст. 7. Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» «не включаються до валового доходу і не підлягають оподаткуванню кошти або майно, залучені платником податку у зв’язку з залученням коштів або майна в довірче управління…, а також поверненням платнику податку коштів або майна з довірчого управління …».

Перерахування фінансовою компанією коштів забудовнику в якості фінансування вартості будівництва житла за дорученням фізичних та юридичних осіб учасників фонду фінансування, здійснюється виходячи з повної вартості будівництва, включаючи суму податку на додану вартість, нараховану забудовником.

Операції з першої поставки новозбудованого житла, включаючи і кошти учасників фінансування будівництва житлового будинку підлягають оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах. Під першою поставкою житла розуміється перше передання готового новозбудованого житла у власність покупця.